Tokenização imobiliária sob a perspectiva jurídica e notarial

Tokenização imobiliária sob a perspectiva legal e notarial | Portal Bitcoin

O mundo globalizado trouxe inúmeros avanços para a sociedade nas mais diversas áreas e ciências e a Direita não poderia ficar aquém desse progresso, pois como a ciência social ela está intrinsecamente ligada às relações humanas e aos seus conflitos decorrentes. No mesmo grau de avanços, tal universalização trouxe problemas a serem superados.

Essa realidade tem sido desafiadora para a ciência jurídica: o desenvolvimento tecnológico inesgotável e a rápida evolução de ferramentas que criam negócios e meios de construção de riquezas desafiam o Legislativo e o Judiciário a criar leis, ou interpretar avanços à luz das normas vigentes. A Direita, Conservadora que é, está sempre atrasada na agenda.

Apesar desse cenário, uma decisão recente do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul se destaca. O Provement No. 38/2021 da Corregedoria-Geral da Justiça se atrevia a regular a lavagem de bens públicos permuta de bens imóveis por tokens, e seu respectivo registro imobiliário.

Tokens

A criação de direitos ou créditos no meio digital, através da tecnologia blockchain, foi conhecida como tokenização. Token é a representação de ativos digitais. Vindo da língua inglesa, ‘token’, em uma tradução livre, significaria ‘cupom digital’. Em outras palavras, um voucher, um título, um escrutínio. Para a Organização Internacional de Comissões de Valores Mobiliários (IOSCO), a tokenização é “o processo de representar digitalmente um ativo ou propriedade de um ativo.”

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Sob a perspectiva da legislação de pátria, os tokens-ou cédulas dessa natureza-seriam espécies ou as cédulas de crédito imobiliário (CCI) previstas na Lei 10.931/2004. Neste caso, a sua emissão exigiria instrumento e custódia pública ou particular em uma instituição credenciada pelo Banco Central.

Ademais, é possível tokenizar ativos imobiliários no Brasil que constituem um Fundo de Investimento de Imobiliária, previsto na Lei 8.668/93. Neste contexto, o fundo deverá ser constituído em obediência à Instrução Normativa 472 da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), que seria por ela autorizada e escrutinada.

As vantagens da tokenização imobiliária são inegáveis: permitem o fracionamento do valor patrimonial permitindo ao investidor um baixo valor de entrada, permitem a diversificação dos ativos, uma vez que um token pode estar vinculado a diversos imóveis (residenciais, comerciais, industriais, etc). Outras vantagens são a liquidez imediata (em segundos) e a eficiência de custos decorrentes da automação e dispensa de intermediários.

É importante que a CVM e o Banco Central regulem a tokenização de ativos imobiliários. O mercado imobiliário global é imenso, tem valor estimado em 280 trilhões, talvez o maior já existente. A tokenização dará acesso, fluidez, liquidez e amplo acesso a pequenos investidores a este mercado, atualmente restrito a grandes concessionárias.

Primeiro caso de uso: Netspaces

A escritura pública que motivou o estudo da CGJ do Rio Grande do Sul a editar Provement # 38/2021 é a troca de um imóvel por um token criado através de contrato inteligente no rede principal do Ethereum (rede principal), que foi lavada em 18 de maio de 2021.

As partes envolvidas, como transmissor a 66 Management Patrimonial Ltda. e adquirente da empresa Netspaces Digital Properties Ltda., ambas com base no mesmo endereço comercial, atribuíram ao token o valor de R$ 2.776,08.

Insta assinalou que o imóvel foi adquirido pela empresa Netspaces, naquele mês, pelo montante de R$ 110, tendo sido considerado este valor para fins tributários, conforme descontinuado da matricula. Uma imagem do registro deste negócio integrou o Processo SEI/TJRS-3245601, que deu origem ao profiling:

O modelo de tokenização imobiliária proposto pela empresa Netspaces, permutante no ato originário do processo, é o seguinte:

1) O proprietário acessa o site da empresa e solicita a digitalização do imóvel de sua propriedade;

2) O proprietário e a empresa assinam um deed permuta, pelo qual a empresa recebe propriedade do imóvel que se transformará em propriedade digital;

3) Nesse ato, o proprietário paga o ITBI devido ao município e os custos da Escritura;

4) A seguir, o proprietário paga também os custos do registro do secretário no escritório imobiliário. Feito o registro, a referida empresa adquire a propriedade efetiva do imóvel;

5) Uma vez “digitalizada” o imóvel, a empresa registra a transação e a propriedade digital no blockchain em nome do antigo proprietário, que terá apenas a propriedade digital, representada por um token.

Como fertilizante ao Artigo 9º do Regulamento de Propriedade Digital elaborado pela empresa mencionada, “o nascimento do imóvel digital pressupõe […] a propriedade plena e irrestrita da entidade netspaces sobre o imóvel sujeito ao regime de propriedade digital“. Nesse sentido, é cristalino que os bens imobiliários tokenizados passam a integrar o patrimonial da pessoa jurídica em tela.

Ainda de acordo com o modelo proposto, após a “digitalização do imóvel”, o proprietário do imóvel digital e, por isso, detentor do token que representa essa qualidade no ambiente virtual, pode aliená-lo a terceiros, desde que as transações sejam realizadas dentro da plataforma Netspaces, conforme os artigos 33 e 34 do citado regulamento.

Além disso, remanesce para o proprietário digital uma relação possessória no propriedade real, regida pelas disposições do Código Civil. Em breve, “o direito de utilização do imóvel em propriedade digital pode ser exercido pelo proprietário digital ou, de acordo com a sua vontade, por terceiros, de forma gratuita ou onerosa” (artigo 25 do Regulamento da Propriedade Digital).

Não obstante, “a faculdade de fruição de imóveis em propriedade digital pertence ao proprietário digital, que pode transferi-lo em caráter não definitivo para quem quiser, seja livre ou oneroso”. Nestes moldes, os frutos do imóvel são devidos ao proprietário digital na proporção que os habilita a se depor sobre ele.

Provement No. 38/2021 da CGJ do Rio Grande do Sul

O provimento gaúcho regula a lavratura de bens públicos permuta de bens imóveis representados digitalmente por tokens. É a primeira norma a prever criptoativos no âmbito notarial e registral. Em seus quatro artigos, o referido instrumento:

● Informa que as partes envolvidas reconhecem o conteúdo econômico de tokens, indicando o seu valor;

● Ressalta que tokens ou criptoativos não representam direitos sobre os imóveis imutáveis;

● Exige “equivalência econômica razoável” de valor nos criptoativos e os imóveis envolvidos na bolsa;

● Exige que tokens ou criptoativos não contêm endereço que indique que seu conteúdo se refere aos direitos de propriedade sobre o imóvel;

● Exige que todos os atos com criptoativos são comunicados ao Conselho de Controle de Atividades Financeiras-COAF, como previsto pela Prov. nº 88/2019 do Conselho Nacional de Justiça.

A primeira dúvida decorrente do provimento diz respeito ao trato exclusivo da bolsa de negócios. Serão notários e os registradores poderão intervir em outras operações além desta? É possível uma compra e venda, um usufruto ou uma dation in payment?

Todos os atos passíveis de negócios ou mais especialmente, de registro, conforme previsto pela Lei 6.015/73, art. 167, inciso I, pode ter a intenção de seu abrigo nas escrituras e registros públicos. Impensável que todo novo ato seria necessário nova consulta com a CGJ, novo estudo e nova pavimentação. O ato emitiu chancela à lei notarial e registrante a possibilidade de acolher os negócios lícitos envolvendo criptoativos.

O segundo dispositivo, que veta que criptoativos representam direitos sobre a propriedade imobiliária, impede que o token criado mantenha relação com o imóvel.

Tal vedação é excessiva, na medida em que pode culminar no inviável de inúmeros projetos dotados de lisura e, a título de exemplo, supor que certos negócios implicados no blockchain, por meio de contratos inteligentes, pretende ter como garantia um imóvel, representando-a na rede através de um token.

Não há nenhum óbito legal e tratando-se de negócio idoso, em função da autonomia privada, tal ato deve ser materializado pelos notários e registradores, dando-lhe forma legal.

Finalmente, é prematuro impedir o livre comércio, a criatividade e o desenvolvimento de novos modelos de negociação, assumindo que a lei imobiliária é sacrossanta. Por outro lado, como destacado anteriormente, é imperioso que se ater à legislação da pátria se os tokens vão representar uma fração do imóvel (Leis 8,668 / a 93 ou 10.931/2004).

O comparsa do CGJ apontou que a propriedade digital não tem nenhum caráter de direito real. Nesse sentido, a relação estabelecida pelas partes por meio da tokenização só se restringiria ao campo obrigacionário. Em nosso direito, o imóvel nasce com o registro no escritório de imóveis (CC, art. 1.245).

O outro imóvel, o tokenizado, por sua vez, nasce com o registro em blockchain e não é levado a imóveis. A operação, portanto, duplica um bem único: há um imóvel físico e há também um imóvel digital.

A tokenização direcionada neste caso concreto não se vincula ao imóvel originário, ou seja, a cédula criada (token) não corresponde ao imóvel ou uma fração dele. Apesar da intenção de negócios “de fazer o reflexo da propriedade digital da propriedade” (artigo 24 do Regulamento de Propriedade Digital) real, a partir do Provimento emanado da CGJ, foi estabelecida uma coexistência dissociada de propriedades digitais e reais.

Este despasso levanta vários indagamentos em relação à possibilidade de constrição do imóvel. A propriedade real poderia ser atingida por débitos do dono digital? Lembrando: para todos os efeitos legais, enquanto digitaliza o imóvel, a propriedade real permanece em nome da empresa.

Malgrado a decisão do CGJ entendeu que não há qualquer ligação entre a propriedade digital e a propriedade real, é crucial reconhecer que o proprietário digital possui, no modelo em tela, direitos de uso e fruição do imóvel. Nesta senda, pode por exemplo, perceber alugueis mensais.

Partindo dessas premissas, é desarrazoado contemplar que eventual credor de um proprietário digital, conhecedor desta condição, é impedido de perseguir a auto-lesão dos valores obtidos pelo devedor, em virtude da tokenização imobiliária, a saldar o débito existente.

Admitindo que os frutos do imóvel tokenizado não podem ser objeto de penhora por credores do proprietário digital significa estabelecer sobre o imóvel um manto de proteção à margem da lei, premiando devedores que visem blindar seu patrimônio das dívidas para elas contraídas e frustrações de execuções.

Com o propósito de sancionar eventual tentativa de ocultação de bens, deve-se à empresa que objetiva desenvolver esta atividade empresarial para criar mecanismo, juntamente com órgãos públicos, que proporciona consulta aos proprietários digitais, conferindo a transparência e publicidade que a espécie exige. Talvez esse aspecto mereça futuro regulamento legal ou normativo.

Hodiernly, empresas que exploram o negócio intermediador de compra e venda de criptoativos e fornecem seu serviço de custódia, denominadas bolsas, são rotineiramente instadas pelo Poder Judiciário a informar se um eventual indivíduo tem cadastro em sua plataforma e, em caso positivo, de quanto seu saldo conforme a cotação diária dos ativos que detém na carteira virtual. Os intercâmbios, ainda, têm deveres de informação e de relatórios antes da Receita interna e do COAF (Conselho de Controle de Atividades Financeiras), visando à prevenção da lavagem de dinheiro e de outras drogas ilícitas.

Da mesma forma, uma vez despertada, as empresas que desejem explorar a tokenização imobiliária devem colaborar com o poder público para que as transações realizadas através da plataforma disponibilizada no mercado brasileiro não visem a ocultação de patrimônio, a fraude aos credores ou à execução, ou a prática de ilícitos.

Daí, a exigência de que os tokens criados não mantenham relação com a propriedade imobiliada subjacente talvez não seja a melhor alternativa, pois pode dificultar a vinculação dos direitos e obrigações. Vê-se que o token tem como nome o endereço do imóvel, prejudique o conhecimento que as partes devem ter ao fazer negócios.

Pode ser importante para eventuais modelos de comércio, que inevitáveis e fugas surgirão no blockchain, que fará a correlação com a propriedade imobiliária subjacente à tokenização. Assim, a norma pode causar o desenvolvimento do mercado e, por conseqüência, o desenvolvimento econômico do Rio Grande do Sul.

Ardurando os efeitos da tokenização no registro imobiliário, o oficial responsável pelo registro pioneiro, João Pedro Lamana Paiva, Oficial do Registro de Imóveis Porto Alegre e autor de diversas obras sobre Imóvel e Registros Públicais, proferiu parecer no sentido de que é necessário exercer cautela para evitar a ocultação de patrimônio:

” Deve-se pensar em uma regulamentação para que a contratação no ambiente digital não seja fonte de legal insegurança, ou de estímulo à ocultação de patrimônio fruto de atividade irregular. Hoje, o cerco está se fechando. São poucos os ambientes para que situações escondidas e clandestinas possam prosperar. Sem uma regulamentação, creio eu, estaremos fomentando tais situações. Deve-se criar, acredito, neste início de tempo, uma ferramenta visando estabelecer uma interconexão entre a realidade digital com o sistema de proteção da propriedade imobiliária formal. Para o ambiente de tecnologia esta é uma medida simples de implementar, e isso poderia contribuir para que ambas as realidades conversem, fomentando novos negócios em um ambiente seguro, e não o contrário. “

O terceiro exigência da Corregedoria, que é, a equivalência econômica razoável do ativo imóvel com os ativos transaccionados, não foi exatamente o caso colocado em exame.  

Nós trocamos um imóvel avaliado em 110 reais por um token, cujo valor atribuído pelas partes era de R$ 2.776,08 (dois mil setecentos e setenta e seis reais e oito centavos). A diferença é de 50 vezes e o RS CGJ orienta o notário e o secretário gaúcho a exigir, a partir de agora, uma equivalência razoável. Esse precedente não será capaz de se repetir.

Nessa linha, o RS ‘ proofing obrigado a informação de todos os negócios à COAF, pressupondo a má-fé dos operadores de criptoativos ou negócios via blockchain.

A provisão é prudencial, mas parece estar em desacordo com o padrão fundamental, fundamentado, o Provement No. 88/2019 do CNJ. De acordo com o artigo 19, a Sabedoria Nacional da Justiça é o órgão competente para indicar as hipóteses de operações suspeitas e de comunicação necessária.

Parece-nos conveniente uma futura revisão dessa obrigatoriedade, mas, acompanhamos o pensamento do logger: é indispensável o controle das operações para a profilaxia do mercado imobiliário e para combater a lavagem de dinheiro, a corrupção e o terrorismo.

Um dos méritos da opinião do CGJ gaúcha é admitir que a lei não impede o uso de criptoativos como meio de pagamento em negócios formalizados por escrituração pública e levada ao registro de imóveis, ao contrário do CG nº 51/2018 Comuniqué da CGJ de São Paulo, que veda o recebimento de criptoativos em pagamento de emolumentos notariais ou registrados. Neste diapasão, Lamana argumenta que:

” Não vemos nenhum problema no fato de que o permuta tem como tokens de contrapartida ou criptoativos. Como já dito acima, os criptoativos são hoje fatos da vida econômica e, com ou sem lastro “oficial”, eles têm valor de mercado. Não há, é claro, nenhum empecilho para quem comprar criptoativos validados (ou seja, “troque” moeda corrente oficial por valores equivalentes em criptomoedas, por exemplo) e, pelo contrário, isso ocorre de forma citada mundialmente sem representar nenhuma novidade. Dessa forma, o criptoativo é um bem de valor transacionável, podendo efetivamente ser incluído em um permuta por qualquer outro objeto de licenciamento, como um imóvel imóvel. “

Atividade de Blockchain e notarial e registral

No curso de tokenização de tempo tornou-se um fenômeno:” tokenizar tudo “. De créditos de carbono a clubes de futebol, quase todos os ativos estão sendo alvo de tokenização por parte de seus proprietários, emergentes diariamente novos casos de uso e aplicações. Claramente o setor imobiliário não seria alleiante à transição.

Convicentemente, a ciência jurídica deve abrigar os desenvolvimentos que se configuram, ao fazer com que seus operadores entendam as tecnologias, estudando os casos de uso, avaliando as implicações e buscando soluções. Sob este prisma, o Direito deve ter como fim colidir o estímulo e o crescimento dos profissionais que desvendam e aceitam os desafios impostos no ambiente virtual.

É possível que esta evolução também envolva mudanças na lei notarial e registral. Preliminarmente, teremos escrituras e registros inteligentes?

Parece-nos provável que o seja. As finalidades de atividade notarial e registral são a publicidade, a autenticidade, a segurança e a eficácia dos atos jurídicos, conforme o artigo 1º da Lei 8.935/94. A adoção de ferramentas como códigos prévios que executam comandos voltados para a execução de uma tarefa simplifica a obtenção destes fins. O executividade das escrituras públicas seria amplificado com a adoção do blockchain.

Há, no entanto, o receio de que a máquina e seus programas dispensem notários e registradores de suas atividades, haja vista que, dentre as vantagens do blockchain, estão a automação de processos, a eliminação de intermediários, a redução de custos e o acesso e a rastreabilidade.

Pode ser, sim, o fim da necessidade de notários e registradores. Por outro lado, também pode ser que esses profissionais façam uso do valor da tecnologia e da agremiação às cadeias produtivas incipientes com uso da ferramenta.

Embora haja necessidade de poder do Estado, agregando a fé pública a determinados negócios, haverá demanda por profissionais que representem o Estado e aporte a fé publicitária exigida por lei a determinados negócios e situações. Aqui, no físico, e ali, no digital.

No que tange a tokenização imobiliária alguns balizadores devem ser sedimentados com o propósito de evitar o desenvolvimento de um ambiente propício para ocultação e ilícito, fato que detraria do anseio e do potencial que o blockchain proporciona.

Noutras óticas, normas e regulamentos, em nome da segurança jurídica, devem se afastar de regras destinadas a balançar que os projetos se desenvolvem no ambiente nacional, ceifando o poder propulsor da tecnologia.

Aspotar o blockchain é estar aberto à disrupção. O modelo idealizado pelos netspaces é inovador e demarca uma ruptura com todas as concepções tradicionais de propriedade, exigindo reflexões profundas e ponderações por estudiosos da área jurídica.

Fato é, que a construção de um formato de tokenização imobiliária eficiente, disruptiva, segura e hyped requer das partes envolvidas, profissionais e órgãos públicos um trabalho conjunto com caminhos de congregar o real e o virtual.

Sobre os autores

Nathaly Diniz da Silva é uma advogada especializada em estruturação legal de projetos usando a tecnologia Blockchain. Consultor na área regulatória para tokenização de ativos. Programador de contratos inteligentes pela PUC/SP

Paulo Roberto Gaiger Ferreira é tabelião de notas em São Paulo, assessor da União Internacional de Notariado, autor de “Ata Notarial, teoria, prática e meios de prova” e “Escrituras públicas”.

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